东莞土地供应创新高 商住地楼面地价连续三月下降

　　11月，东莞土地市场供求两旺，土地供应(以起始交易时间为准，非最终交易时间)超过120万平方米，踏上历史高峰，成交大约83万平方米，市场相当活跃。其中，进入最终交易的9宗商住用地全部成交，溢价率高达67%，光大地产、联华国际、世博新天地等本土房企纷纷在二三线镇区拿地造城。

　　土地供应创新高

　　临近年底，政府大量土地，土地供应踏上历史高峰，11月刷新了东莞土地供应量的月度纪录，高达120万平方米。

　　据东莞中原研究部统计，11月，东莞土地供应26宗，面积合计120.12万平方米，环比增加104.92%，同比增加98.2%，土地供应量继续爆发增长。

　　其中，商住地供应14宗，面积合计71.79万平方米，占整体供应量的60%;商业用地3宗，面积合计5.12万平方米;工业用地供应7宗，面积合计13.91万平方米;其它用地供应2宗，面积合计29.3万平方米。

　　东莞中原研究部中级研究员叶海青分析称，为完成年度的土地供应计划，达成年度的土地供应指标以平衡后市的商品房供求关系，政府在土地供应指标的压力之下，年底推地力度明显加大。同时，政府在债务压力之下，仍需要通过大量卖地增加财政收入，政府推地意愿十分强烈，而今年市场相当火爆，开发商急需补仓，正是土地出货的好时机。

　　商住地供应年内最高

　　11月，部分镇区大推商住用地，致使全市商住地供应达到71.79万平方米，环比增加84.26%，同比上升680.63%，为年内最高的月度供应纪录。

　　分析人士称，尽管外部环境已发生显著变化，一二线城市纷纷收紧楼市政策，但东莞市场行业基本面保持大体平稳，开发商拿地热情继续升温。望牛墩、麻涌、沙田等区域借助水乡片区的规划利好，借机盘活更多的土地资源，为重大项目的配套用地，如望牛墩供应的2宗地块实质为联华国际打造芙蓉故里的重大项目配套地块。而随着城区可供应地块越加稀少，面对城区庞大的购房需求，临近城区的镇区抓住时机推地，如石碣、寮步等区域均有地块供应。

　　土地成交活跃

　　据东莞中原研究部统计，11月东莞土地成交23宗，面积合计82.64万平方米，环比增加34.24%，同比增加108.58%，成交量抵达年内第二高峰，成交相当活跃。

　　其中，商住地成交9宗，面积合计40.15万平方米;商业用地成交3宗，面积合计5.12万平方米，商住、商业用地合计45.27万平方米，占总体成交量的55%，超过半壁江山，商住、商业用地成交依旧唱主角。此外，工业用地成交10宗，面积合计27.17万平方米。

　　叶海青说，土地行情热度不减，一方面源于政府推地猛发力，可选择性广，开发商抓住时机“择地”入市。另一方面，新房市场行情向好，开发商资金好转，急需购地为明年奠定开发量和货量供应。此外，部分地块为政府大力扶持的重点项目配套用地。

　　商住地全在二三线镇区

　　11月，东莞土地成交金额20.42亿元，环比减少7.2%，同比上升71.69%。其中，商住地成交金额16.88亿元，环比减少14.72%，同比上升61.31%。

　　尽管11月土地成交量继续攀高，但成交金额却扭转走低，主要是11月成交的地块全是二三类镇区非热点区域为主，再加上缺乏占地规模大的优质地块支撑，导致成交金额表现平淡。

　　城区开发逐渐趋于饱和，土地几乎达到“寸土寸金”程度，而庞大的购房需求将会产生挤出效应，高埗、石碣顺势承接。高埗、石碣等镇区长年土地成交较为冷清，不过，11月屡屡有地块成交。梨川大桥正在建设，建成后将有效缩短高埗与城区的距离。石碣靠近东城，也在主打“东城北”的概念，东城土地开发已达到瓶颈状态，未来东城的置业需求将会往周边外溢。

　　11月商住地成交全是二三类镇区地块，尤其水乡片区成交突出，这反映市场热点有所转移，水乡片区凭借着丰富的土地资源以及规划的利好扶持，未来将会成为房地产开发的热点片区之一。水乡片区在政府重大规划下释放诸多利好，土地市场急剧升温。如，望牛墩11月成交4宗地块，为前所未有的繁荣景象。

　　商住地楼面地价环比下降两成

　　据东莞中原研究部统计，11月，东莞商住地楼面地价是2088元/平方米，环比下降22.93%，同比下降0.81%，连续三个月下滑，主要由于11月成交土地全部在二三类镇区非热点的镇区，如望牛墩、高埗、清溪、沙田等镇区，地块综合素质不高，缺乏热点区域的优质地块支撑，楼面地价处于中低位的区间。

　　不过，11月东莞没有商住用地流拍，商住地溢价率高达66.97%，与10月16.46%相比，溢价率大幅上扬。11月个别地块受到市场追捧，溢价率高位拉升整体溢价率。如，高埗大道一宗商住地吸引5家企业疯狂抢夺至204轮，最终光大地产以溢价165%斩获;石碣刘屋村一宗商住地吸引7家企业争夺至120轮，最终中熙地产以溢价92%拿下。

　　本土房企踊跃拿地

　　11月，本土房企拿地热情高涨，光大地产、联华国际、世博新天地等纷纷在镇区拿地造城。此外，外来的中熙地产业表现相当活跃，月内拿下石碣两宗地块，布局雄心表露无遗。

　　相对房地产发展十分成熟的一线城市，东莞的房地产市场仍存在较大的发展空间和旺盛的购买力。首先，东莞的宏观经济增长环境持续好转，产业基础扎实，在近几年的经济转型升级中，吸引不少高端人才，将会是未来的潜在需求。其次，市区轨道交通R2线已全线动工，地铁将会拉近广州、深圳与东莞的距离，直接促进房地产发展。再加上水乡片区规划、南沙规划、新火车站即将通车等利好，使得开发商对东莞未来楼市预期相对乐观，投资开发信心增强。