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东莞土地供应创新高 商住地楼面地价连续三月下降

发布时间:2013-12-06 浏览次数:1968次

  11月,东莞土地市场供求两旺,土地供应(以起始交易时间为准,非最终交易时间)超过120万平方米,踏上历史高峰,成交大约83万平方米,市场相当活跃。其中,进入最终交易的9宗商住用地全部成交,溢价率高达67%,光大地产、联华国际、世博新天地等本土房企纷纷在二三线镇区拿地造城。

  土地供应创新高

  临近年底,政府大量土地,土地供应踏上历史高峰,11月刷新了东莞土地供应量的月度纪录,高达120万平方米。

  据东莞中原研究部统计,11月,东莞土地供应26宗,面积合计120.12万平方米,环比增加104.92%,同比增加98.2%,土地供应量继续爆发增长。

  其中,商住地供应14宗,面积合计71.79万平方米,占整体供应量的60%;商业用地3宗,面积合计5.12万平方米;工业用地供应7宗,面积合计13.91万平方米;其它用地供应2宗,面积合计29.3万平方米。

  东莞中原研究部中级研究员叶海青分析称,为完成年度的土地供应计划,达成年度的土地供应指标以平衡后市的商品房供求关系,政府在土地供应指标的压力之下,年底推地力度明显加大。同时,政府在债务压力之下,仍需要通过大量卖地增加财政收入,政府推地意愿十分强烈,而今年市场相当火爆,开发商急需补仓,正是土地出货的好时机。

  商住地供应年内最高

  11月,部分镇区大推商住用地,致使全市商住地供应达到71.79万平方米,环比增加84.26%,同比上升680.63%,为年内最高的月度供应纪录。

  分析人士称,尽管外部环境已发生显著变化,一二线城市纷纷收紧楼市政策,但东莞市场行业基本面保持大体平稳,开发商拿地热情继续升温。望牛墩、麻涌、沙田等区域借助水乡片区的规划利好,借机盘活更多的土地资源,为重大项目的配套用地,如望牛墩供应的2宗地块实质为联华国际打造芙蓉故里的重大项目配套地块。而随着城区可供应地块越加稀少,面对城区庞大的购房需求,临近城区的镇区抓住时机推地,如石碣、寮步等区域均有地块供应。

  土地成交活跃

  据东莞中原研究部统计,11月东莞土地成交23宗,面积合计82.64万平方米,环比增加34.24%,同比增加108.58%,成交量抵达年内第二高峰,成交相当活跃。

  其中,商住地成交9宗,面积合计40.15万平方米;商业用地成交3宗,面积合计5.12万平方米,商住、商业用地合计45.27万平方米,占总体成交量的55%,超过半壁江山,商住、商业用地成交依旧唱主角。此外,工业用地成交10宗,面积合计27.17万平方米。

  叶海青说,土地行情热度不减,一方面源于政府推地猛发力,可选择性广,开发商抓住时机“择地”入市。另一方面,新房市场行情向好,开发商资金好转,急需购地为明年奠定开发量和货量供应。此外,部分地块为政府大力扶持的重点项目配套用地。

  商住地全在二三线镇区

  11月,东莞土地成交金额20.42亿元,环比减少7.2%,同比上升71.69%。其中,商住地成交金额16.88亿元,环比减少14.72%,同比上升61.31%。

  尽管11月土地成交量继续攀高,但成交金额却扭转走低,主要是11月成交的地块全是二三类镇区非热点区域为主,再加上缺乏占地规模大的优质地块支撑,导致成交金额表现平淡。

  城区开发逐渐趋于饱和,土地几乎达到“寸土寸金”程度,而庞大的购房需求将会产生挤出效应,高埗、石碣顺势承接。高埗、石碣等镇区长年土地成交较为冷清,不过,11月屡屡有地块成交。梨川大桥正在建设,建成后将有效缩短高埗与城区的距离。石碣靠近东城,也在主打“东城北”的概念,东城土地开发已达到瓶颈状态,未来东城的置业需求将会往周边外溢。

  11月商住地成交全是二三类镇区地块,尤其水乡片区成交突出,这反映市场热点有所转移,水乡片区凭借着丰富的土地资源以及规划的利好扶持,未来将会成为房地产开发的热点片区之一。水乡片区在政府重大规划下释放诸多利好,土地市场急剧升温。如,望牛墩11月成交4宗地块,为前所未有的繁荣景象。

  商住地楼面地价环比下降两成

  据东莞中原研究部统计,11月,东莞商住地楼面地价是2088元/平方米,环比下降22.93%,同比下降0.81%,连续三个月下滑,主要由于11月成交土地全部在二三类镇区非热点的镇区,如望牛墩、高埗、清溪、沙田等镇区,地块综合素质不高,缺乏热点区域的优质地块支撑,楼面地价处于中低位的区间。

  不过,11月东莞没有商住用地流拍,商住地溢价率高达66.97%,与10月16.46%相比,溢价率大幅上扬。11月个别地块受到市场追捧,溢价率高位拉升整体溢价率。如,高埗大道一宗商住地吸引5家企业疯狂抢夺至204轮,最终光大地产以溢价165%斩获;石碣刘屋村一宗商住地吸引7家企业争夺至120轮,最终中熙地产以溢价92%拿下。

  本土房企踊跃拿地

  11月,本土房企拿地热情高涨,光大地产、联华国际、世博新天地等纷纷在镇区拿地造城。此外,外来的中熙地产业表现相当活跃,月内拿下石碣两宗地块,布局雄心表露无遗。

  相对房地产发展十分成熟的一线城市,东莞的房地产市场仍存在较大的发展空间和旺盛的购买力。首先,东莞的宏观经济增长环境持续好转,产业基础扎实,在近几年的经济转型升级中,吸引不少高端人才,将会是未来的潜在需求。其次,市区轨道交通R2线已全线动工,地铁将会拉近广州、深圳与东莞的距离,直接促进房地产发展。再加上水乡片区规划、南沙规划、新火车站即将通车等利好,使得开发商对东莞未来楼市预期相对乐观,投资开发信心增强。

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