多地启动试点 土地革新出七条思路

　　导语：近来，继安徽之后，江西南昌宣布将于年底前正式启动土地流转试点。分析指出，近日召开的中央政治局会议中土改着墨最多，联系到近期多地相继启动土地流转试点，以及三中全会推土地改革，土地流转很大可能即在各地全面展开，土改概念股或将卷土重来。

　　多地相继启动土改试点

　　十八届三中全会决定，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

　　中共中央政治局3日召开会议，分析研究了2014年经济工作，听取第二次全国土地调查情况汇报。记者梳理官方新闻稿发现，其中涉及土改部分着墨最多。会议强调，积极稳妥推进土地管理制度改革，在全面考虑土地问题复杂性的基础上，进行周密周全的制度和政策设计，统筹谋划好土地管理制度改革。

　　乘着三中全会这东风，多地相继宣布启动土地流转。11月12日，安徽省出台《关于深化农村综合(行情专区)改革示范试点工作的指导意见》，意见指出，将建立多元统一的农村土地市场。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。

　　另据新华社消息，南昌市近日决定建立规范的农村土地流转交易市场。今年年底前，南昌县、安义县两个试点县将选定试点乡镇，正式启动农村土地流转试点，鼓励和支持其他有条件的县区同步开展试点。在总结试点经验的基础上，2014年7月，全市将全面启动农村土地流转交易市场建设。力争用两年左右的时间，在全市逐步建立规范有序、信息快捷、网络健全、公平合理的市、县、乡三级农村土地流转交易市场。

　　中信证券分析师指出，农业生产用地的流转与第一产业相关，有利于提高农业生产效率;而农村集体建设用地流转主要与第二、三产业相关联，经营性建设用地流转将带动相关区域的基础设施建设投资;非经营性宅基地流转意味着农民生活方式的转变，将带动与房地产相关的消费需求。

　　据了解，此前我国农村集体土地使用权不能通过市场流转，导致农村土地流转面临着市场进入不平等、价格扭曲、增值收益分配不公等弊端，规模生产难以实现。在制约和障碍越来越凸显之下，打破土地二元结构限制，促进土地利用方式转变，建立两种所有制土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的土地制度，显得迫在眉睫。

　　在A股市场上，土改概念股已经经历了一轮炒作，除了亚盛集团(600108)、北大荒(600598)、永安林业(000663)、辉隆股份(002556)等，海南板块中的多只概念股受到资金追捧。其中，海南橡胶(601118)、罗牛山(000735)等更早在三季度就有基金等机构布局。

　　土改或将在各地展开

　　近年来，土地流转一直社会各界关注的焦点之一。十八届三中全决定建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，显示出了中央在土地制度改革上的魄力。

　　国土资源部法律中心主任孙英辉表示，三中全会《决定》从农村突破，从局部突破，以城乡一体化为总目标，赋权于民，让农民以产权保生存、谋发展，抓住了改革的“牛鼻子”，扩权、规范同步推进，管理、服务一起提升，改革、法治全面深化，有望形成公平竞争环境，增强经济发展活力，长远解决城镇化进程中的法治保障不健全及土地管控难问题，也为房地产调控长效机制提供重要的市场机制和法治前提，非常值得期待。

　　有分析人士在接受记者的采访时称，三中全会《决定》明确提出“赋予农民更多财产权利”，近日召开的中央政治局会议中土改着墨最多，联系到近期多地相继启动土地流转试点，土地流转很大可能即将在全国各地全面展开。

　　事实上，自十七届三中全会以来，部分地方开始土地流转的探索。从形式上来看，有专业大户、家庭农场、农民专业合作社等多种模式。比如，2011年以来，安徽省宁国市出台了《宁国市农村土地股份合作社管理办法(试行)》等文件，按照自愿原则，农户以农村土地承包经营权、林地和宅基地使用权入股，成立土地股份合作社，实现土地依法有序流转。

　　公开信息显示，截至2011年上半年，全国实行家庭承包经营的耕地面积为12.77亿亩;截至2010年，农村集体建设用地约为2.5亿亩。即便不包括农民承包的林地、草地等，可激活的农村土地至少达15亿亩。

　　专家估算，仅承包耕地一项，每年将撬动1.3万亿元资金;而农村建设用地的价格可能高达130万亿元。激活土地这一农民最大的资产，必将唤起沉睡的巨量资本，给农民、农村及相关产业带来无穷的想象力。

　　市场分析人士表示，土地流转是与城镇化紧密联系的一个话题，也是本届政府的重要工作方向之一。土地流转概念在意义上要远大于上海自贸区，因此在资本市场影响也必将长远的。土地流转将创造出百万亿的投资机会，这将远大于当年的国企改革和金融领域的开放，因此未来想象空间很大。

　　投资标的方面，申银万国分析师建议关注自有土地资源丰富的亚盛集团、海南橡胶、永安林业(000663)、福建金森(行情股吧买卖点)(002679)，及长期租赁土地资源较多的岳阳林纸(行情股吧买卖点)、晨鸣纸业(行情股吧买卖点)(000488)等。

　　民生证券投顾赵金伟表示，土地流转更有利于农业类专业上市公司发展，该类上市公司可以通过与农民合作，通过科学专业机械(行情专区)化生产方式，控制原材料(行情专区)的价格波动，实现从种植、加工、物流、销售的全产业链方式发展，农民、企业、国家三方实现共赢。

　　土地改革新思路

　　土地改革的现实任务就是在城乡二元结构失衡的矛盾中、在日益扩大的城乡利益分配差距越来越大的鸿沟中，特别是在总量经济不断提高，大部分人却不能同步分享的心理严重失落的情态下(实际上，相对的财富或收入在某种意义上比绝对的财富或收入对平衡社会财富心理更为重要)，找到现实可行的路径，挖掘土地潜力，释放土地价值，让农民在新型土地财富的实现中，安全、稳定而又可持续地共享成果。

　　(一)在不改变土地所有权的基础上，完善农村土地所有制

　　在坚持农村土地集体所有的前提下，对其进行不断完善是我国农村土地所有制改革的现实目标。目前农村土地所有权制度还存在不少问题。由于所有权主体不明确，对农民集体所有权的保障无法落实;由于产权不确定，又必然带来农民对土地使用安全性的顾虑和土地投入的保留。这些问题直接影响农村土地的高效利用与社会保障功能的充分实现。目前的农村土地集体所有权制度必须改革，必须明确农民集体所有权的存在形态及权利界限，给农民以土地生产的安全感，切实保障农民土地权益，更好地实现农村土地的综合效益。这种改革既是农村实现生产力发展的要求，也是国家全局利益实现的要求。它还为制度的根本性变革奠定了基础、创造了条件。

　　(二)兼顾公平和效率，完善社会保障功能

　　市场经济体制转轨的过程中，土地的社会保障功能和资源配置机制均是农村土地流通的主要目标：社会保障功能强调社会公平，社会公平的体现是社会主义的本质要求;而资源配置强调经济效率，经济效率是市场经济实现的方向。国际经验以及中国近20年来的改革发展经验表明，只有以市场机制为基础，才能保障和实现资源配置效率最大化。因此，以市场机制为基础配置农村土地资源，是全面建设小康社会提出的必然要求。为适应这一要求，我们就要全面检讨、寻找农村土地市场发育和成熟的制约因素、创新方法，以保障和实现农业和农村经济在全面建设小康社会阶段的快速、持续发展。

　　(三)构建“土地看护人”机制，实现农村土地资源可持续利用

　　就农村来讲，实施这一战略的关键是实现农村土地资源的可持续利用。当前，我国农村土地资源利用的短期行为以及由此引发的农业和农村生态环境失衡等一系列问题，令人触目惊心，应该引起高度警惕。追根求源，之所以会出现这些问题，一个原因是农业生产者还没有把土地真正当作自己的财产对待，因此农业生产者的掠夺性经营行为造成耕地质量下降、草地退化和沙漠化等。因此，切实实现土地流通，调动土地经营者的积极性，完善农村土地产权制度改革，寻找“土地看护人”，根治农业生产者的短期行为，实现农业资源的可持续利用，关键是转变农民对土地(包括林地、草地等)的态度，让农民切实把土地真正当作自己的财产、当作自己子孙的财产加以管护、投入、利用和整治。

　　(四)推动农村建设用地改革，防止新地主的产生

　　在农村土地流通的进程中，创建信托机制市场化的制度基础，规范合理的土地增值收益分配机制，推动农村土地建设用地的改革。第一，规范农村集体建设用地使用和流转，严禁农地搭车入市，严格保护耕地。第二，构建土地收益分配机制。通过建立农村集体建设用地交易中心，促使土地依法流转。流转过程中，依托市场手段，明确集体建设用地增值收益用途，改善社区基础设施，完善公共服务，赋予农户受益权，实现土地收益的合理分配。第三，扼制地方政府盲目追求经济发展，乱占滥用农村集体建设用地，造成大量农民失地的行为。

　　(五)保障农民分享土地级差收益和土地市场化成果

　　规范集体经济组织和农民在土地权利和流转收益上的分配，逐步摸索农村集体产权从共同共有到按份共有的转变;在制度上严格制约集体经济组织对集体资金的使用;将土地流通收益最大限度地运用于农民的社会保障，以保障农民的长远生计。同时，让农民获得土地级差收益，享受土地增值收益，分享市场化的成果，是农村土地流通实施方向，是增加农民收入的重要突破口。增加农民收入，不能仅靠增加劳动性收入，还应该考虑要素参与分配的问题。要让农民的土地所有权这块最大的财产性收入得以实现，就应在法律上和政策上允许和鼓励农民以土地为资本参与农地市场化，将土地级差收益的一部分留给农民，让农民切实得到实惠。

　　(六)实现土地适度规模化、集约化经营

　　马克思说：“土地所有权是个人独立性发展的基础。它是农业本身发展的一个必要过渡点。”即实现细碎化经营向规模化和集约化经营的过渡。实践中，小块土地所有制按其性质来说会排斥社会劳动生产力的发展、劳动的社会形式、资本的社会积聚、大规模的畜牧和科学的累进作用。而农村土地规模经营，能实现农村和农民经济收入双增长。把细碎的土地合理流转到专业种植大户或是产业组织手中，同时又返聘农户务工，而农户在获得土地租金的同时又可以得到务工酬劳。土地合理流转后产生的“农业工厂”，不仅使农户实现每亩土地的收入增加，而且还使农民跳出传统的种植模式，让农民获得因土地流通带来的稳定的租金收入。土地规模经营能盘活农村土地资源，推进农村产业结构的调整，实现从单一粮食作物种植向经济作物种植的转变，改变农村传统的种植业结构，使农业产业发展走上更规范、更科学的道路。改变马克思所说的小块土地所有制的必然规律，即生产资料无止境地分散，生产者无止境地相互分离。人力存在巨大的浪费。生产条件越来越恶化和生产资料越来越昂贵。用现代知识理念来指导农业发展，促进土地、资金、技术和劳动力等生产要素的整合，合理发挥资源潜能，激发农民的积极性，解放生产力，实现农业发展、农民增收的双赢。

　　(七)解决农村发展的融资问题，创新农村金融体系

　　中国农业经济发展的关键问题是金融服务的不对称和严重滞后，面向农业的金融服务应以资本为纽带，促进协作与分工。创新金融工具，使财富的分配能够在不同阶层的成员之间寻找平衡，使土地资产通过制度安排实现资本化的过程，充分体现金融普惠和资本分享。有利于农民克服狭隘地域性的个人局限，丰富人与土地、人与人之间的全面依存、相互补充和促进。融资的需求在农村表现得更为突出。在农村，正规金融只能满足约1/3的资金需求，其余需求依赖民间非正规金融。因此，发展农村金融应鼓励民间资本进入，创新农村金融体系，实现土地有效流转，发展规模经营。只有金融发展了，抵押、担保、信托、贷款等金融活动活跃起来了，土地规模流转和现代农业才能真正发展。