东莞前11月住宅成交量大幅超去年全年

　　2013年以来全国各主要城市房价上涨明显，中央虽一直强调紧抓调控不放松，但大多趋向于短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策，且不管是限购、限贷、还是提高首付比例，其最终都仅在抑制需求，使楼市经历短暂的低迷后出现报复性的反弹，最终导致房价不断上涨，房价畸高导致房地产市场蕴含的风险亦在不断增加。十八届三中全会公报无一处提及“房地产”，一定程度的说明在我国实行经济重大转型的当下，房地产的经济支柱地位在逐渐被削减，政府已开始降低房地产对经济增长的预期，房地产行业迫切的需要回归健康理性平稳的发展轨道。十八届三中全会前后，四大一线城市纷纷表态将加强房地产调控，并出台延长购房所需的纳税证明及上调二套房首付比例的新政，但这一系列的措施，终究摆脱不了沦为短期内过渡性政策的命运，房地产调控期待更有力的长效机制出台。长效机制出台限购、限贷将逐步宽松并取消，将通过经济手段、市场手段来取替行政化调控手段，将为中国房地产长期健康发展营造市场机会。

　　东莞楼市虽较一线城市而言表现较为“平稳”，但仍保持着较高温的发展态势。11月全市一手住宅全线飘红，供应面积、网签约面积及签约均价均创08年以来历史同期最高。前11月住宅供应量及签约量已大幅超出去年全年供求量，而随着12月豪宅新品大量入市，今年全市住宅签约均价或将接近9000元大关。后续全市新品开发量较大，竞争较为激烈，加之年底预计中央会出台楼市调控的新政策，建议开发商持“谨慎乐观”态度，不贸然涨价，采取“以价保量”方式赢得市场。

　　11月全市一手住宅全线飘红 供应面积、网签面积、网签均价均创历史同期最高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2013年11月全市一手住宅新增供应70.5万平方米，创下08年以来历史同期最高位。主要源于：一、上半年雨水天气频繁，工程进度受阻，新品上市时间被拖延;2、东莞楼市持续的火热成交，打破传统楼市淡旺季，开发商推货也不再局限于传统的楼市促销节点。眼下已时至年底，正值购房好时节，市场营销热度持续高温、开发商积极推货，促使11月一手住宅签约全线飘红。11月全市一手住宅总签约74.1万平方米、签约均价8870元/平方米，均创08年以来历史同期最高位。

　　1-11月全市住宅供应量、签约量均大幅超出去年全年 价格稳步上涨6%

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2013年1-11月全市一手住宅新增供应面积约659.6万平方米，同比大幅增加26%，比去年全年总供应(600.4万平方米)超出59.2万平方米。1-11月全市一手住宅总签约692.7万平方米，同比大幅增加32%，超过去年全年总签约(600.3万平方米)92.4万平方米。1-11月全市一手住宅签约均价8723元/平方米，同比上涨6%。

　　12月全市将有约20多个项目加推新品，且类型齐全、产品丰富，预计2013年全年全手一手住宅供应面积将超过730万平方米，签约面积将超过750万平方米，受12月高端豪宅产品大量入市影响，全市全年均价或将持续保持在8800元/平方米以上。

　　11月71-120平米户型依然占供应主力 141平米以上户型供应量有明显增加

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2013年11月全市新供一手住宅供应中，依然以71-120平米刚需户型占市场供应绝对比重，其中71-100平米户型供应量最大，占全市比重47%。11月随着几个大户型豪宅项目相继入市，使141平米以上再改置业户型比重较早前有所增加，根据目前市场动态来看，12月高端豪宅将再次加大供应力度。

　　东莞楼市“低库存”现象依然较重 房价受到支撑

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：截至2013年11月底，，东莞一手住宅库存面积仅约463万平方米。按照今年1-11月月均销售63.1万平方米计算，去库存时间仅需要7.3个月。由此反应出东莞“低库存”现场依然较重，且这种现象短时间内无法改观。低库存一方面支撑了房价，另一方面也为新品上市的高去化赢得更多空间。

　　市区楼市：11月供应量大幅减少 签约量创历史同期第二低 新品供应量逐年减少产品稀缺性日益明显 价格受到支撑上涨明显

　　随着市区可供开发的土地日益缺少，住宅新开工量不足，使市区楼市新品供应量及成交量均逐年减少。11月市区一手住宅新增供应12.1万平方米，较今年10月及去年同期均大幅减少。11月市区一手住宅总签约11万平方米，环比10月大幅减少13%，同比大幅减少40%，创08年以来历史同期第二低(最低的是2011年11月市区住宅签约面积6.8万平方米)。

　　12月市区将有4-5个全新项目入市，产品涉及刚需户型及豪宅产品，将一定程度的缓解市区住宅长期供应紧张局面。

　　虽然市区新品供应量越来越少，在售产品靠往年存货支撑，但就是因为市区住宅新品供应量越来越少，产品稀缺性日益明显，房价就受到支撑，上涨明显。11月市区住宅签约均价11146元/平方米，较10月大幅上涨10%，较去年同期超大幅上涨24%。

　　前11月：全市住宅签约房企排名:万科地产，碧桂园和光大地产名列前三甲 今年全市开发商签约总额排名或已成定局

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年前11月全市开发商住宅网签约金额排名中，万科地产以66.37亿元稳坐东莞销冠，碧桂园以62亿元签约总额排名全市第二，光大地产以签约总额26.27亿元持续排名第三名。

　　根据目前市场动态来看，今年全市开发商排名或已成定局。12月万科还将有多个项目加推新品上市，蝉联东莞销冠势不可挡。碧桂园项目因大多已完成开发，除个别项目12月将推出商铺及车位外，均无住宅产品新推，但依然会以绝对优势排名全市第二。光大地产12月将有一个全新项目入市，该项目早前已有充足时间蓄客，且因地理位置、交通条件均有一定优势，故只要定价理性将有望取得较好业绩，同时将为光大今年在全市的排名贡献较大力量。

　　11月：住宅前十名楼盘特征:经济强镇及楼市热点区域的新盘、品牌开发商、优势突出的豪宅项目/有价格优势的刚需项目

　　根据11月全市住宅网签约金额排名前十项目来看，热销项目有几大特点：1、位处经济强镇或楼市热点区域，且新品供应量较多的项目，特别是新盘入市均取得较理想业绩。2、以万科、碧桂园、鼎峰等为代表的品牌开发商项目更受关注。3、以鼎峰源著、海逸豪庭、锦绣山河为代表的，项目区位交通、景观资源等优势较突出的豪宅项目，以及定价理性的刚需项目。