中联地产周评：二手市场趋稳，改善入市提升

　　【主要观点】

　　? 上周(11.18-11.24)二手房趋向稳定，新房继续回落。二手房成交1576套，小幅下降3.1%，均价为25810元/平方米，环比上涨6.8%;新房成交688套，环比下降31.5%。

　　? 改善入市积极提升，成交量是前一周的2倍，且占比超过2成;90平方米以上中大户型成交也明显增多，占比增加近9个百分点。

　　1.1二手房：量跌价升，市场趋稳

　　上周(11.18-11.24)二手房成交1576套，环比小幅下降3.1%，跌幅放缓，市场趋向稳定。主要是深八条、二套房贷提高的不利影响经过1-2周的消化后，购房者入市逐步回归正常，其中表现最为明显的是改善需求入市积极回升，成交量超过前一周的两倍，适宜改善置业的中高端大户型物业成交增多。

　　价格方面，成交均价为25810元/平方米，环比上涨6.8%。受到近1-2周入市看房快速增的影响，业主放盘仅增加一周(11-17日)后，上周再次减弱，供需比走低，业主报价坚挺。

　　1.2 新房：量价快速下滑

　　上周全市新房住宅成交668套，环比下降31.5%，成交均价为21828元/平方米，环比下降15.8%。市场成交在持续高位运行多周之后开始快速下滑，主要11月份新入市项目较10月减少，同时近期调控影响，令到中上旬购房者入市减弱。

　　1.3、二手房成交结构：改善入市积极性回升，中大户型成交增多

　　经过两周的消化，二套首付7成的影响基本被消化，其中改善购房已经回归正常偏活跃的状态，成交量大幅增加，比例超过20%，增加了10个百分点。面积方面，90平方米以上比例达到31.5%，明显增加了8.7%。价格方面，3万元/平方米以上高价物业占比明显增加了8.7%;总价方面，200万元以上占37.1%，增加了5.3%。

　　综合分析，上周中大户型，中高端物业成交明显增多，主要是经过前期观望改善购房者已经消化了利空政策带来的不利影响，入市购房开始回升。

　　1.4、后市：政策被消化，市场趋向正常

　　虽然近期部分二三线热点城市也纷纷出台了相关调控，楼市调控看似偏紧，不过多集中在原有“限购、限贷”的基础上，预计短期内会对市场产生一定的观望，不过长期看很难以扭转年末市场向好的发展态势。这一点从深圳的市场表现看尤为突出，经过两周的时间二套房首付七成的影响基本消化，前期观望较为浓厚的改善置业者在上周已经回归正常，且预计在随后市场还将进一步回升。

　　交投活跃，结构稳定。从上周成交情况来看，市场成交继续呈现活跃，且前五片区保持稳定，成交量占前五的片区分别为宝安的龙华、宝城，龙岗区的布吉、龙中，以及福田的华强北，改善型置业回落两个星期后呈现恢复势头，特别是学位房物业。随着“三中”会议后楼市政策的平静以及“二套首付”的消化，年末刚需置业者不再观望，投资者也继续看好大规模城镇化下的房地产市场，入市热情再度升温。从中联成交数据来看，上周首次置业比例大幅回落，从两周前的超过七成回落至五成，改善、投资比例回复至前期水平。